전세 사기란 무엇인가?
가장 흔한 전세 사기
'전셋값 부풀리기' 입니다. 가령 3억 원짜리 빌라를 3억 5,000만 원에 전세를 줍니다. 그리고 보증금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 이에게 그 명의를 넘깁니다. 이렇게 되면 임차인은 보증금을 돌려받을 방법이 없어져 어쩔 수 없이 경매에서 그 주택을 낙찰받기도 합니다. 하지만 낙찰가가 보증금보다 낮은 경우가 대다수라 그 차액만큼 피해를 보게 됩니다.
어떻게 이런 수법에 속나면 혹할 만한 계약 조건을 내놓기 때문입니다. 적은 계약금만 받고 나머지는 전세대출로 충당하게 한 뒤 그 이자를 1년이나 일정 기간 대신 내주겠다고 약속하는 식입니다.
다른 유형
빌라의 신
- 서울을 포함한 수도권에서 빌라 3,493채를 무갭투자로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸린 사기
- 무갭투자 : 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위
- 압류 : 이른바 '빨간딱지'라고 불리는 스티커를 붙여 임대인의 집안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행
세 모녀 사기
- 빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 놓고, 피해자 355명의 795억 원을 가지고 먹튀한 사건
- 깡통전세 : 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 경우 전세계약 만기 이후 임차인이 임대인데게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문\
수원 근저당
- 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 빌려주고 보증금 20억 5000만 원을 챙긴 사기
- 피해자가 전입 신고를 하기 전 해당 빌라를 담보로 대출받고 근저당권을 설정
- 근저당권 : 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제
빌라왕
- 임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 돌려막기 수법
- 빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해
전세 사기는 시세 확인이 어려운 빌라나 전세가율이 높은 곳에서 쉽게 발생합니다. 서울주거포털에 따르면 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은 강서구(96.7%) 입니다. 금천구 (92.8%)와 야언구(92.6%)도 90%를 넘고, 관악구(89.7%), 강동구(89.6%), 구로구(89.5%) 등은 90%에 육박하는 수준입니다.(2022년 8월 기준)
- 전세가율 : 매매가 대비 전세가의 비율. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%
왜 사라지지 않을까?
임차인과 임대인의 정보 비대칭 문제 때문입니다. 임대인은 자기 집과 관련한 빚이나 세금 문제 등에 대해 잘 알지만, 임차인은 그걸 몰라 피해를 입는 겁니다. 심지어 현행 제도는 전세보증금을 상습적으로 떼먹는 악성 임대인에 대한 정보도 제공하지 않아 아쉬움이 큽니다.
- 악성 임대인 : HUG가 임차인에게 보증금을 대신 갚아준(대위변제) 건수가 3회 이상이고, 미회수 금액이 총 2억 원 이상인 임대인
깡통전세는 다른 건가?
분명히 다릅니다. 전세 사기는 애초에 보증금을 떼먹을 생각으로 계약합니다. 반면
깡통전세는 집값과 전셋값이 떨어져 기존 보증금 수준으로 임차인을 구하지 못할 때
생깁니다. 즉 전셋집이 깡통전세가 됐다고 해서 전부 전세 사기는 아니라는
뜻입니다.
그럼 깡통전세는 사기가 아닌가?
물론 깡통전세도 전세 사기로 발전할 수 있습니다. 하지만 사기로 처벌받을
가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 형사처벌을 피하기 위해 보증금을 돌려주려고
노력할 거라는 게 전문가들의 의견입니다.
